Responsabilidade bancária por vício oculto de imóvel financiado

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Foto: Pixabay

Quem é o responsável?

O banco, quando financia a aquisição do imóvel, assume a responsabilidade pela higidez da construção?

Cumpre examinar no presente escrito se os vícios de construção estão ou não abrangidos pela cobertura contratual decorrente do financiamento imobiliário. Para tanto, impõe-se o exame da posição da instituição financeira perante o vendedor e diante do seu cliente (o adquirente do imóvel e tomador do empréstimo).

De um lado, os bancos sustentam a tese de que seriam meros intermediários, prestando-se a alcançar o dinheiro e limitando-se a vistoria a aferir a existência e estado do bem a ser dado em garantia do mútuo. De outro, os adquirentes-mutuários a reclamar a responsabilidade solidária da casa bancária em razão da compra ter sido aprovada pelo banco.

A questão passa, assim, por averiguar quando a postura adotada pela instituição financeira desperta uma confiança legítima de que vistoriou o bem e que o imóvel revela-se próprio para seu uso. Isso porque a expectativa legítima enseja direitos e deveres não contemplados expressamente no contrato e independentemente da vontade das partes, expandindo o programa contratual para além do ajustado. De igual modo, a confiança legitimamente despertada não pode ser frustrada, não se admitindo que se frustre uma expectativa justa, agindo-se de forma contraditória. Daí as funções criadora de deveres anexos e proibitiva de venire contra factum proprium, ambas decorrentes do princípio da boa-fé objetiva, revelarem-se tão importantes para o deslinde da presente questão.

Isso posto, cumpre aprofundar a cognição do problema, examinando algumas nuances do tema na prática.

Quando o banco não efetua averiguação

Em um contrato comum de mútuo ou de financiamento, inocorre a averiguação acerca da existência, e, muito menos, do estado da coisa adquirida/financiada. Em tais casos, é evidente que a instituição financeira limita-se à entrega do dinheiro, mormente no mútuo que é um empréstimo de coisa fungível sem propósito específico. E mesmo no financiamento, a aquisição de coisa certa é realizada sem que o banco envolva-se ou emita juízo sobre o quê é adquirido. No máximo, quando a coisa adquirida passa a servir de garantia, faz-se uma análise documental ou, quando muito, constata-se a existência da coisa. Daí inocorrer responsabilidade solidária com o vendedor, tal como bem asseverado pelo Superior Tribunal de Justiça no seguinte julgado:

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais em desfavor de banco e da sociedade empresarial revendedora de veículo. A recorrida (autora) adquiriu veículo automotor usado que apresentou vícios redibitórios, tornando-o imprestável ao uso, fato incontroverso nos autos. No REsp, o banco suscita violação dos arts. 14 e 18 do CDC, inconformado por ter sido condenado no Tribunal a quo solidariamente com a empresa vendedora do veículo. Note-se que são dois contratos distintos, um de compra e venda do veículo e outro de mútuo garantido com alienação fiduciária. Isso posto, ao prosseguir o julgamento, a Turma, por maioria, conheceu do recurso e lhe deu provimento. Considerou-se que, na espécie, a instituição financeira não poderia ser reconhecida como fornecedora do veículo nem solidariamente responsável por eventuais defeitos ocultos que impedissem seu uso. O banco, no caso, é fornecedor, mas do serviço de crédito e de tudo que se relaciona a ele. Observou-se, todavia, que o pleito indenizatório, como o próprio interesse de agir da autora, legitima-se pelo defeito oculto no produto de exclusiva responsabilidade, no caso dos autos, de quem vendeu e lhe deu garantias. Assim, o causador dos danos materiais e morais (revendedora do veículo) deve responder perante a consumidora e essa responsabilidade deve abranger todas as características do negócio jurídico realizado. (STJ, REsp 1.014.547-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 25/8/2009 – Informativo 404 do STJ)

Foto: Agência Brasil

Quando ocorre a averiguação, há responsabilidade

Já no financiamento imobiliário a situação costuma ser outra. O ente financiador não apenas afere a regularidade documental e constata in loco a existência do bem, mas também emite um juízo conclusivo sobre o estado da construção, obstando o financiamento em caso negativo. A instituição financeira não envia um corretor de imóveis – o que seria possível no caso de avaliação do bem em termos mercadológicos -, mas um engenheiro civil que, por sua vez, emite um laudo circunstanciado do estado do imóvel. O fato de existir como condição para a liberação do financiamento uma aferição de tal espécie já se constitui em fator determinante para que o mutuário sinta-se seguro a respeito das condições da construção.

Não é raro que a instituição financiadora alegue que a vistoria é feita para sua própria proteção, aferindo-se o bem a ser dado em garantia para o financiamento. Entretanto, todo e qualquer negócio depende de um certo equilíbrio para ser justo, não podendo uma aferição valer em favor de uma das partes – e não da outra. Assim, se o banco faz uma pesquisa detalhada para segurar-se do estado da coisa, a conclusão deve ser levada a sério e ser considerada também pelo adquirente-mutuário, não se podendo admitir que tal prova valha de forma unilateral e não seja compartilhada. Tal vistoria, de igual modo e com maior razão, deve favorecer o bem-estar de quem vai efetivamente morar no imóvel, garantindo-se não apenas um patrimônio, mas, antes, valores existenciais.

Necessidades e importâncias

É inviável ver-se um contrato como uma relação onde haja benefícios unilaterais, prevalecendo, ao contrário, os ditames da boa-fé objetiva e do sinalagma, de forma a se considerar o pacto como uma parceria onde ambos devem obter vantagens e auxiliar-se para tanto.

A pessoa que contrata um financiamento acredita na vistoria feita pelo banco. Quem vai contrair o empréstimo inclusive depende do resultado da vistoria para poder realizar o negócio.

Então, como poderiam vícios de construção serem tidos como alheios ao pacto? O vício de construção seria oponível pela instituição financeira perante o potencial cliente, mas não o seria pelo consumidor em face da própria casa bancária?

E não nos impressiona a questão de ser o contrato firmado dentro do âmbito ou fora do SFH (Sistema Financeiro de Habitação)[1], pois, ainda que alheio à política nacional de facilitação da aquisição da moradia própria, o fato do mutuante aferir as condições do bem para somente depois liberar o financiamento, inclusive periciando e emitindo laudo vinculante ao próprio ente financiador, desperta uma confiança legítima que não pode ser frustrada, sob pena de uma das partes, de forma exorbitante, cercar-se de garantias sem correr junto com o parceiro contratual os riscos do negócio.

Nem se diga que a posição do construtor seria muito cômoda no caso de responsabilidade civil do banco, pois a imputação dos danos à uma não exclui em relação à outra. Aliás, nada impede que a instituição financeira busque a responsabilidade regressiva perante a construtora se entender conveniente.

Conclusão

Por tudo isso, entendo ser a financiadora solidariamente responsável juntamente com o construtor pelos vícios ocultos do imóvel financiado quando tenha se comportado de forma a despertar uma confiança legítima na solidez da obra.

Referências

[1] O STJ vem reconhecendo a responsabilidade quando o contrato é firmado no âmbito do SFH e negando quando não o é, abordando a questão sob ângulo diverso do presente escrito. Por todos: STJ, Recurso Especial 1.102.539.

Tiago Bitencourt De David é Articulista do Estado de Direito, Juiz Federal Substituto da 3ª Região, Mestre em Direito (PUC-RS), Especialista em Direito Processual Civil (UNIRITTER) e Pós-graduado em Direito Civil pela Universidade de Castilla-La Mancha (UCLM, Toledo, Espanha). Bacharel em Filosofia pela UNISUL.

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