Renata Malta Vilas-Bôas, articulista do Jornal Estado de Direito
Um dos maiores sonhos do brasileiro é a aquisição da casa própria. Para a aquisição de casa própria existe uma série de contratos que podem ser utilizados para isso e dentre eles podemos citar os mais comuns que são: cessão de direitos, compra e venda de imóvel garantida por alienação fiduciária, compra e venda de imóvel simples, dentre outros.
Cessão de Direitos e Compra e Venda: é a mesma coisa ?
A resposta a essa pergunta é um não. Esses dois contratos, apesar de tratarem de imóvel, não são a mesma coisa e não possuem as mesmas garantias.
Inclusive no contrato de cessão de direitos é possível o titular – agindo de má-fé, ir cedendo o seu direito a diversas outras pessoas, e como não é documentado no Cartório de Registro de Imóveis, não se tem a segurança de que se está realmente adquirindo aquele imóvel e se a pessoa só está vendendo para uma única pessoa.
E o contrato de Compra e Venda ?
Já o contrato de compra e venda visa transferir a propriedade de um bem, nesse caso, imóvel para outra pessoa, e com isso iremos documentar no cartório o que aconteceu e irá fazer constar na matrícula do imóvel, trazendo assim uma segurança maior sobre a transação.
Porém, é preciso ficar atento ao contrato de compra e venda que está sendo assinado, pois pode vir com a garantia de alienação fiduciária e nesse caso, podemos sair da proteção do Código de Defesa do Consumidor para incidir na legislação pertinente à Alienação Fiduciária que não apresenta os mesmos requisitos e nem proteção para quem está adquirindo nessa modalidade.
Vejamos a notícia veiculada no site do E. Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:
Segunda Seção fixa tese sobre resolução de compra de imóvel garantida por alienação fiduciária
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095), estabeleceu que a resolução, por falta de pagamento, do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária – devidamente registrado em cartório e desde que o devedor tenha sido constituído em mora – deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se assim a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Com a fixação da tese, podem voltar a tramitar todos os processos sobre a mesma questão jurídica que estavam suspensos à espera do julgamento do repetitivo. O precedente qualificado deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos idênticos.
Lei 9.514/1997 definiu procedimento a ser seguido pelo credor
O ministro Marco Buzzi, relator do recurso repetitivo, comentou que o CDC não estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário, tampouco inviabilizou que o adquirente (devedor fiduciante) pudesse desistir do ajuste ou promover a resilição do contrato.
Já a Lei 9.514/1997, segundo o magistrado, delineou todo o procedimento que deve ser seguido, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato em caso de inadimplemento do devedor, ressalvando a este o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, após a venda do bem, receber o valor que eventualmente tenha sobrado – no qual se inclui a indenização de benfeitorias –, depois de deduzidas a dívida e as despesas.
“Esse procedimento especial não colide com os princípios trazidos no artigo 53 do CDC, porquanto, além de se tratar de lei posterior e específica na regulamentação da matéria, o parágrafo 4º do artigo 27 da Lei 9.514/1997, expressamente, prevê a transferência ao devedor dos valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder o montante da dívida, não havendo se falar, portanto, em perda de todas as prestações adimplidas em favor do credor fiduciário” – afirmou o relator.
Requisitos próprios da Lei 9.514/1997 devem estar presentes
Marco Buzzi ressaltou que, para se afastar a aplicação do CDC na hipótese de resolução do contrato de compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, deve ser verificada a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei 9.514/1997): registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora.
De acordo com o ministro, a tese fixada no julgamento não abarca situações das quais estejam ausentes esses três requisitos.
O relator também apontou que, não havendo falta de pagamento – ou havendo, mas se o credor não tiver constituído o devedor em mora –, a solução do contrato não seguirá o rito especial da Lei 9.514/1997, podendo ocorrer com base no Código Civil (artigo 472 e seguintes) ou no CDC (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 – TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido.
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*Renata Malta Vilas-Bôas é Articulista do Estado de Direito, advogada devidamente inscrita na OAB/DF no. 11.695. Sócia-fundadora do escritório de advocacia Vilas-Bôas & Spencer Bruno Advocacia e Assessoria Jurídica, Professora universitária. Professora na ESA OAB/DF; Mestre em Direito pela UPFE, Conselheira Consultiva da ALACH – Academia Latino-Americana de Ciências Humanas; Acadêmica Imortal da ALACH – Academia Latino-Americana de Ciências Humanas; Integrante da Rete Internazionale di Eccelenza Legale. Secretária-Geral da Rede Internacional de Excelência Jurídica – Seção Rio de Janeiro – RJ; Colaboradora da Rádio Justiça; Ex-presidente da Comissão de Direito das Famílias da Associação Brasileira de Advogados – ABA; Presidente da Comissão Acadêmica do IBDFAM/DF – Instituto Brasileiro de Direito das Familias – seção Distrito Federal; Autora de diversas obras jurídicas. |
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