Coluna Direito à Cidade
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Fonte: Supremo Tribunal de Justiça
O serviço e a comissão de corretagem
No dia 25 de agosto de 2016, o Superior Tribunal de Justiça decidiu em sede de recursos repetitivos (RESP n. 1551956, 1551951, 1551968 e 1599511) que é possível repassar ao consumidor o valor correspondente à comissão de corretagem na compra do imóvel na planta, mantendo-se a ilegalidade do repasse no tocante aos serviços de assessoria técnica imobiliária (SATI).
O serviço de corretagem é prestado em auxílio daquele que deseja encontrar um imóvel adequado aos seus interesses e de acordo com as suas especificações e tem o seu conceito jurídico trazido pelo art. 722 do Código Civil. No entanto, quando o consumidor vai diretamente ao estande de vendas da construtora, com a intenção de comprar um determinado imóvel, ele não se beneficia do serviço de corretagem, tampouco o contrata, mas apenas busca adquirir um imóvel na planta daquele empreendimento.
A comissão de corretagem é destinada aos corretores e corresponde de 4% a 6% do valor total da unidade, conforme previsão na tabela do CRECI-SP, e é imputada ao consumidor nos contratos de adesão da compra do imóvel na planta, previamente formulados pelas construtoras e incorporadoras.
As determinações e os custos indevidos
Foto: Pixabay
A realidade do mercado imobiliário é que a construtora contrata a corretora, conforme determina o art. 3º, parágrafo único, do Decreto 81.871/1978, e repassa esse custo aos consumidores, que se encontram em uma situação condicional, pois só conseguem adquirir o imóvel desejado, se pagarem aos corretores, daí decorre a alegação de configuração da venda casa.
Nesse mesmo contexto, também é cobrada a SATI, que nada mais é do que um custo operacional atribuído indevidamente ao consumidor. As construtoras e as corretoras, de uma forma geral, tentam justificar essa cobrança pela prestação de um serviço jurídico ou até mesmo pelo custo envolvido com a instalação do estande de vendas.
O fato é que esses custos não devem ser de responsabilidade do consumidor, pois são investimentos inerentes ao negócio imobiliário e que estas empresas fazem para a captação de clientes. O comprador que vai até o estande de vendas, não quer contratar nenhum tipo de serviço, mas apenas adquirir um imóvel.
Construtoras e consumidores
Toda essa discussão foi levada ao STJ por uma construtora e incorporadora, que defendeu a possibilidade do repasse dos referidos custos aos compradores dos imóveis, fundamentando o seu entendimento principalmente no art. 724 do Código Civil, que prevê de maneira expressa que a remuneração do corretor poderá ser ajustada entre as partes. A classe dos consumidores sustentou, por outro lado, a violação dos deveres básicos da boa-fé inerentes às relações contratuais, bem como a ausência do dever de informação e transparência, em violação ao art. 4º e 6º, aduzindo também a abusividade das cláusulas nos termos do art. 51, IV e a ocorrência de venda casada, vedada no art. 39, I, todos do Código de Defesa do Consumidor.
Decisão prejudicial aos consumidores
Conforme asseverado, o STJ consignou a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, tese amplamente rechaçada pelo judiciário, mantendo-se somente a posição sobre a abusividade do repasse da SATI.
É certo que referida decisão é prejudicial aos consumidores e pode dar ensejo à aplicação da tese a despeito da análise concreta de cada caso. Contudo, deve-se ressaltar que a decisum do STJ apenas permite a transferência desse ônus caso atendidas todas as normas que norteiam a relação de consumo, como os deveres da transparência e da informação.
Portanto, ainda é possível que o consumidor pleiteie ao Poder Judiciário a declaração da ilegalidade da cláusula contratual que lhe transfere o dever de pagar a comissão de corretagem, caso tenha prova documental de que no preço do imóvel foi inserido o valor da corretagem sem destaque devido, bem como a restituição do valor pago, cujo prazo prescricional restou consignado em três anos, nos termos do art. 206, § 3º do Código Civil.
Outrossim, a tese jurídica firmada no julgamento de casos repetitivos é passível de recurso e a questão poderá ser levada ao Supremo Tribunal Federal que, em última análise, reexaminará os julgados sob a ótica da proteção consumerista, consagrada precipuamente como direito fundamental no art. 5º, XXXII, e como princípio orientador da ordem econômica no art. 170, V, da Constituição Federal.
 | Marina Romuchge é advogada e procuradora do Município de Santana do Parnaíba-SP. |
 | Mariana Ramalho é advogada e procuradora da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP). |
