Coluna Direito à Cidade
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Foto: Gaf.arq/Wikipedia
Problema preocupante
A falta de regularização sobre a desistência do imóvel comprado na planta, além de ser um problema para o consumidor, preocupa entidades públicas e privadas. Ainda não há legislação sobre o assunto e os compromissos de compra e venda, quando não omissos sobre o distrato, tendem a satisfazer os interesses de apenas uma das partes dessa relação contratual: a incorporadora.
Diante desse cenário, representantes do consumidor, do setor imobiliário, do Poder Executivo, do Poder Judiciário e da Ordem dos Advogados do Brasil, assinaram, em abril de 2016, um acordo visando à implantação de novas regras nos compromissos de compra e venda de imóvel na planta, que devem ser aplicadas a partir de janeiro de 2017.
O “Pacto Global para Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidor” consignou que no caso de distrato o contrato deve prever multa fixa, em percentual nunca superior a 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel, ou a perda integral do sinal e de até 20% sobre os demais valores pagos pelo comprador, de modo a favorecer as construtoras e incorporadoras, que hoje têm cerca de 40% de seus contratos rescindidos.
Direito à restituição de quantias pagas
Por outro turno, no Poder Legislativo estão em trâmite dois projetos de lei sobre o tema. No Senado, o PL 774/2015, de autoria do senador Romero Jucá, visa acrescentar um dispositivo na Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, para prever que no caso de desistência do imóvel o adquirente terá direito à restituição das quantias pagas, deduzidas, cumulativamente, uma pena de até 25% do valor pago e a comissão de corretagem de 5% do valor da venda do imóvel.
Desistência do contrato
Já na Câmara dos Deputados, o PL 1.220/2015, de autoria do deputado Celso Russomano, regulamenta a desistência do contrato de incorporação imobiliária prevendo a retenção por parte da incorporadora de até 10% do valor pago pelo consumidor.
Foto: Marcelo Camargo/Agência Brasil
Com a exceção do PL 1.220/2015, parte dos termos do “pacto global” e do PL 774/2015 não está adequada à jurisprudência predominante do país. Conforme assentado no último artigo sobre o tema publicado neste jornal, ela é firme no sentido de garantir a restituição dos valores pagos pelo imóvel ao consumidor, na integralidade, no caso de inadimplência da construtora, ou de 90% dos valores pagos, no caso de desistência do consumidor.
Asseguramento de direitos
Esse entendimento jurisprudencial foi construído com base na Constituição Federal, que garante a proteção do consumidor como direito individual e coletivo e como princípio norteador da ordem econômica. Também se baseia no Código de Defesa do Consumidor, que possui diversos princípios e diretrizes contratuais que garantem ao consumidor proteção diante de cláusulas que o coloquem em desvantagem exagerada em relação ao fornecedor, assegurando o direito à restituição, ainda que inadimplente.
Portanto, ainda que prevaleça as regras do “pacto global” ou de uma nova lei, o consumidor deve estar certo que, caso efetue o distrato de seu imóvel, os seus termos poderão ser questionados judicialmente se contrariarem as normas constitucionais e do Código de Defesa do Consumidor, pois estes instrumentos não podem representar um retrocesso social no tocante à defesa do consumidor, tampouco à conquista do direito à moradia.
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Marina Romuchge é advogada e procuradora do Município de Santana do Parnaíba-SP. |
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Mariana Ramalho é advogada e procuradora da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP). |
