Coluna Direito à Cidade
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Foto: Pixabay
A expansão imobiliária e os compromissos contratuais
A expansão imobiliária ocorrida nas últimas décadas, impulsionada pela economia e pelo acesso ampliado à obtenção de crédito imobiliário, possibilitou que muitos brasileiros adquirissem a casa própria ou investissem no setor.
As construtoras, buscando capital para desencadear os seus empreendimentos, disponibilizaram a compra de apartamentos na “planta”, conferindo enorme facilidade para aqueles que pretendiam adquirir um imóvel, como prestações mensais acessíveis e baixo risco de mercado até a efetiva entrega da unidade.
Atraídos por essas condições, muitos consumidores compraram o seu imóvel na “planta” e firmaram com as construtoras um contrato de compromisso de compra e venda.
As abusividades dos contratos de adesão
A crise econômico-financeira que se abateu sobre o país, atingiu diretamente o setor imobiliário. A dificuldade do consumidor em cumprir com as obrigações contratuais, o rigor na concessão de crédito novo e a desvantagem financeira de permanecer com o imóvel levou grande parte dos consumidores a optar pelo distrato do compromisso de compra e venda, que lhe é um direito assegurado pela Constituição Federal (art.5º, XX, da CF).
Essa, contudo, não tem se mostrado uma tarefa simples. O contrato de adesão (art. 54, CDC) muitas vezes deixa de prever o distrato unilateral por iniciativa do contratante ou prevê essa possibilidade com a retenção abusiva de percentual, em regra, superior a 70% do valor total pago pelo imóvel.
Busca de proteção
Lesados, os consumidores se socorreram ao Poder Judiciário a fim de buscar proteção frente às abusividades contratuais no momento do distrato. As cláusulas consideradas abusivas (art. 51do CDC) devem ter a sua nulidade decretada, cabendo ao contratado fazer a readequação contratual. Evita-se, com isso, o enriquecimento sem causa de uma das partes.
Foto: Stf.jus.br
Tantas foram as ações que o Superior Tribunal de Justiça se posicionou a favor dos consumidores, publicando o enunciado da Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Segunda Seção, Dje31/08/2015).
A jurisprudência consolidou entendimento no sentido de ser possível a redução do percentual abusivo previsto contratualmente de modo a impedir a vantagem exagerada da construtora em face do consumidor (REsp 114071 / DF, 4ª Turma, Dje21/06/1999; REsp 151.527/PA,3ª Turma, Min. Ari Pargendler, DJ de 11.06.2001; AgREsp nº 814.808 /DF, 3ª Turma. DJe: 18/12/2015).
A discussão remanesce quanto ao percentual de retenção (cláusula penal), que varia entre 10% e 30% do valor pago pelo imóvel, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.
Por outro turno, é possível extrair do enunciado da referida Súmula 443 que, caso o pedido de rescisão do contrato ocorra em virtude do descumprimento de alguma obrigação da promitente vendedora, como o atraso da obra, é possível pleitear judicialmente a restituição da totalidade das parcelas pagas. Neste caso, se caracteriza a culpa da construtora pela resolução do negócio.
O direito do consumidor
O consumidor que comprou um imóvel na planta tem direito a rescindir o contrato e a restituir o valor pago em um percentual razoável, de forma imediata e em parcela única (REsp 997.956), e que seja compatível com os princípios da boa-fé e da equidade (art. 51, IV, CDC).
Assim, aquele que se sentir lesado deve ir em busca de seus direitos, visando a restituição do valor pago pelo imóvel na planta, pois neste particular prevalece a defesa do consumidor, princípio norteador da ordem econômica (art. 170, V, CF), em atenção aos direitos e garantias fundamentais (art. 5, XXXII, CF). E neste processo, a adequada orientação jurídica, por profissional habilitado, é indispensável. Seja para demonstrar o desequilíbrio da relação contratual, buscando uma composição amigável, seja para a defesa dos interesses dos consumidores em juízo.
 | Marina Romuchge é advogada e procuradora do Município de Santana do Parnaíba-SP. |
 | Mariana Ramalho é advogada e procuradora da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP). |
