Cuidado com a Procuração na Compra e Venda de um Imóvel!

Renata Malta Vilas-Bôas, articulista do Jornal Estado de Direito

 

 

 

Comprar a casa própria continua sendo o sonho de muitos brasileiros.  E não é um sonho fácil de ser conquistado.

Por isso mesmo é que é preciso tomar todos os cuidados possíveis no momento de aquisição do imóvel de sua escolha.

O contrato de compra e venda precisa ser feito de uma forma que não ofenda a legislação vigente senão, todo o esforço para conquistar o valor para a aquisição pode ir por água à baixo.

Uma cláusula que precisa ser analisada é se existe a exclusão da evicção. A evicção ocorre quando aquele bem que foi vendido, posteriormente, vem uma decisão judicial e a parte que comprou perde o bem, para um terceiro, em razão de um motivo jurídico anterior a aquisição do imóvel.

Se temos a exclusão da garantia da evicção isso implica dizer que o alienante – o que vendeu o bem – não terá que restituir os valores pagos. Portanto, cuidado se a cláusula de exclusão estive presente.

Outro ponto importante e que a procuração que vier a ser lavrada diante dessa compra e venda tem que ser realizada mediante instrumento público.

Toda e qualquer compra e venda ? Não apenas aqueles referentes à compra e venda de bens imóveis, cujo valor seja maior do que 30 salários-mínimos.

O que, num primeiro momento, parecer ser uma economia, pode dar uma dor de cabeça danada !

Isso porque se essa procuração for questionada em juízo, numa ação de anulação de venda de bens imóveis, o posicionamento externado pelo E. Superior Tribunal de Justiça vem no sentido de que essa procuração – por não ter sido feita por instrumento público – não pode prevalecer.

Vejamos a notícia veiculada no site o STJ:

Procuração para venda de imóvel de valor maior que 30 salários mínimos deve ser por instrumento público

​Em atenção ao princípio da simetria das formas (Código Civil, artigo 657), os atos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país exigem procuração por instrumento público.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria, manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que anulou uma transferência de imóvel posterior ao falecimento da proprietária, em razão de ter sido realizada por meio de procuração particular.

O recurso teve origem em ação ajuizada pelos sobrinhos da proprietária para anular a venda do imóvel, feita por outro sobrinho a terceiros. Os autores da ação sustentaram a nulidade da procuração particular em causa própria, outorgada seis meses antes do falecimento da dona do imóvel, de 82 anos, argumentando que teria havido uma fraude contra os demais herdeiros.

O TJDFT considerou a transferência do imóvel inválida, uma vez que não foi realizada por meio de procuração pública. No entanto, entendeu que os compradores agiram de boa-fé, motivo pelo qual manteve a venda e determinou que a questão fosse resolvida por perdas e danos.

Validade do negócio com imóvel de mais de 30 salários mínimos

A autora do voto que prevaleceu no julgamento, ministra Isabel Gallotti, lembrou que o artigo 108 do Código Civil estabelece que, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país”.

A magistrada destacou que, para o TJDFT, “tendo havido apenas uma procuração particular, sem qualquer registro, antes do falecimento da proprietária, a qual não possui o condão de transferir a propriedade do bem, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, não há como prevalecer o negócio jurídico objeto dos autos”.

Princípio da simetria das formas

Na avaliação de Gallotti, o TJDFT acertou ao estabelecer que a procuração deveria se revestir da forma pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil – o qual prestigia a segurança nas relações jurídicas. Ao citar a doutrina sobre o assunto, a ministra ressaltou que não é válida a procuração redigida em instrumento particular mediante a qual se pretende realizar negócio que exija instrumento público (CC, artigo 657).

“Em atenção ao princípio da simetria das formas, a procuração para a transferência do imóvel ora em litígio – ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade – deve ter necessariamente a mesma forma pública para ele exigida, sob pena de não atingir os fins aos quais se presta, notadamente porque é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei, nos termos do artigo 166, IV, do Código Civil“, disse.

Para a ministra, se a regra do artigo 108 do Código Civil vale para os instrumentos de mandato em geral destinados à celebração de negócios jurídicos dependentes de escritura pública, os quais podem ser revogados unilateralmente pelo outorgante, com maior razão ainda deverá ser seguida no caso de procuração em causa própria (Código Civil, artigo 685).

“Isso porque tal tipo de mandato é irrevogável, não se extingue pela morte de qualquer das partes, sendo isento o mandatário de prestar contas, podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”, explicou.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1894758

 

renata vilas boas
*Renata Malta Vilas-Bôas é Articulista do Estado de Direito, advogada devidamente inscrita na OAB/DF no. 11.695. Sócia-fundadora do escritório de advocacia Vilas-Bôas & Spencer Bruno Advocacia e Assessoria Jurídica, Professora universitária. Professora na ESA OAB/DF; Mestre em Direito pela UPFE, Conselheira Consultiva da ALACH – Academia Latino-Americana de Ciências Humanas; Acadêmica Imortal da ALACH – Academia Latino-Americana de Ciências Humanas; Integrante da Rete Internazionale di Eccelenza Legale. Secretária-Geral da Rede Internacional de Excelência Jurídica – Seção Rio de Janeiro – RJ; Colaboradora da Rádio Justiça; Ex-presidente da Comissão de Direito das Famílias da Associação Brasileira de Advogados – ABA; Presidente da Comissão Acadêmica do IBDFAM/DF – Instituto Brasileiro de Direito das Familias – seção Distrito Federal; Autora de diversas obras jurídicas.

 

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